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Funzionamento di un condominio – La ripartizione delle spese.

Scritto da MARTINO CONGIA

ripartizione spese

La ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni e dei molteplici servizi necessari, presenti in uno stabile, che devono essere sostenute, affinché tutti i comproprietari ne possano fruire, costituisce una delle più importanti operazioni di gestione della “vita comune”. 

Una corretta ripartizione delle spese, nasce da un opportuno studio dell’immobile, di tutte le sue parti e di tutti i servizi necessari. 

In generale, a seconda delle caratteristiche del fabbricato (eventuale presenza o meno, di servizi comuni, quali, ad esempio, il riscaldamento o l’ascensore), si possono così riassumere: 

  • Amministrative e fiscali, spese relative al conto corrente, sul quale far transitare tutti i versamenti dei comproprietari e tutti i pagamenti ai vari fornitori, oltre a quelle di invio delle comunicazioni;  
  • Spese di “conduzione” o esercizio, che vanno dai canoni di manutenzione degli apparati (ascensore, caldaia, impianto elettrico comune), o pulizia, eventuale movimentazione dei mastelli della raccolta differenziata, la disinfestazione delle parti comuni o alle piccole manutenzioni.

Tutti questi servizi, anche a norma del Codice Civile, vanno ripartiti, tra i comproprietari, secondo differenti criteri. L’Art.1123, si può ritenere la base normativa “principe”, per l’individuazione di questi criteri:

  • Spese comuni a tutti; 
  • Spese comuni solamente a gruppi oppure, sulla base dei servizi, utilità degli stessi, che si fruisce, di norma, in maniera differente.

Secondo queste semplici regole, vi sono spese comuni, per la copertura delle quali, devono contribuire tutti ed altre, invece, per le quali devono contribuire, correttamente, solamente coloro che ne traggono utilità. 

L’altro, altrettanto importante, criterio base, è dato dal fatto che, l’importo della contribuzione possa venire commisurato, o meno, sulla base della “consistenza” della proprietà, quasi come i comproprietari detenessero delle “quote” di comproprietà dei beni e servizi comuni, commisurate al “valore” del proprio immobile. 

Questa base concettuale, viene tradotta, dai tecnici professionisti (generalmente geometri o ingegneri), attraverso l’ausilio di programmi specifici, in tabelle numeriche, che assegnano, a ciascun comproprietario, un proprio “peso”, convenzionalmente, su base “mille”, attraverso il quale calcolare la loro quota di contribuzione, per singolo servizio o gruppi di spese. 

Questi calcoli, generano ciò che, con linguaggio comune, vengono chiamate, semplicemente, “tabelle”. 

Generalmente, facendo riferimento alla suddivisione semplificata delle spese, richiamata all’inizio di questo articolo, alle spese appartenenti al primo gruppo (Amministrative), devono contribuire tutti, in quanto spese essenziali, per il funzionamento dell’intera gestione delle parti comuni. 

Alle seconde, invece, generalmente si contribuisce in maniera differente. 

Sempre il Codice Civile, determina, ad esempio, che per le spese di manutenzione, pulizia delle scale e, per analogia, dell’ascensore, occorrerà predisporre una modalità di ripartizione delle spese, che tenga conto, per la metà delle stesse (le restanti, seguiranno il criterio generale del “valore” delle singole unità), dell’altezza di piano. 

La ratio è quella di individuare il maggior uso o la maggiore utilità, nella fruizione di un bene o di un servizio e, in coerenza con questo, individuare la misura della contribuzione alle spese. 

É importante, a questo punto, concentrarsi sul concetto di “valore” dell’unità individuale, che è la base tecnica, per la redazione delle tabelle di ripartizione. Il “valore”, richiamato anche dal Codice Civile, è una misura che deriva da molteplici analisi che vengono effettuate dai tecnici incaricati di redigere le tabelle di ripartizione delle spese. Senza voler analizzare esaustivamente le procedure, possiamo fare un discorso generale e logico. In coerenza con la tipologia dell’immobile, la sua posizione nel tessuto urbano, si dovranno prendere in considerazione molteplici parametri, ad esempio, oltre a quello “base”, ossia la metratura dell’immobile: 

  • Luminosità dei vari ambienti; 
  • Panoramicità; 
  • Altezza di piano; 
  • Se differenti, le altezze interne, andranno rilevate e considerate; 
  • Orientamento dei vari ambienti, secondo i punti cardinali.

Abbiamo voluto indicare solo alcuni parametri, che porteranno all’individuazione di un “valore”, che, certamente, non sarà quello di mercato (che dipende, invece, da altri fattori che esulano da quest’analisi), ma dovrà rappresentare un metro, una misura, di confronto e differenziazione, tra una singola unità individuale ed un’altra, appartenente allo stesso stabile.

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